回顧2021年，即使受到全球疫情影響，當(dāng)年全國(guó)快遞服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)量累計(jì)依然完成1083億件，同比增長(zhǎng)29.9%。快遞業(yè)務(wù)服務(wù)量保持高速增長(zhǎng)，作為重要配套設(shè)施的物流地產(chǎn)近年來(lái)也發(fā)展迅速。

戴德梁行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)介紹，2021年全國(guó)高標(biāo)庫(kù)（即高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)庫(kù)）總體供應(yīng)量比前一年依然有近18%的增加，這說(shuō)明投資者仍然看好中長(zhǎng)期中國(guó)的高端物流地產(chǎn)市場(chǎng)，并著力布局。

但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前一線城市之外的物流地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)過(guò)剩，大擴(kuò)張時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)版圖不會(huì)有太大的改變。

迎新機(jī)遇

物流地產(chǎn)，是投資商根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇合適地點(diǎn)，所投資和建設(shè)的物流設(shè)施。物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等均屬于物流地產(chǎn)范疇。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，相較于2020年，2021年全國(guó)高標(biāo)庫(kù)的平均租金有3.2%的回落，這樣的回落基本發(fā)生在全國(guó)各個(gè)主要市場(chǎng)中，其中華北和西南市場(chǎng)的跌幅較大，都超過(guò)5%，華東市場(chǎng)下跌最小，僅為1.35%。但同時(shí)全國(guó)高標(biāo)庫(kù)總體供應(yīng)量仍然有近18%的增加。

蘇智淵對(duì)此分析稱，供應(yīng)量持續(xù)增加，這說(shuō)明投資者仍然看好中長(zhǎng)期中國(guó)的高端物流地產(chǎn)市場(chǎng)，并著力布局。物流地產(chǎn)作為在過(guò)去幾年內(nèi)疫情影響下投資市場(chǎng)仍然看好的產(chǎn)品，確實(shí)承受了很大的壓力，這樣的壓力來(lái)自于對(duì)這個(gè)市場(chǎng)方向的不同判斷。

記者了解到，在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，物流地產(chǎn)面臨去化壓力。有業(yè)內(nèi)人士透露，因物流用地價(jià)格低，稅收少，對(duì)地方政府財(cái)政貢獻(xiàn)有限，所以在土地出讓上也沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。

但在疫情影響下，社會(huì)對(duì)食品安全的重視度提升，物流行業(yè)也發(fā)生了變化。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，在高標(biāo)庫(kù)新增需求方面，線上生鮮消費(fèi)習(xí)慣養(yǎng)成，并走向長(zhǎng)期化。在2020年生鮮電商的高標(biāo)庫(kù)新租、擴(kuò)租需求占總需求的比例僅為12%，到2021年時(shí)這個(gè)比例已經(jīng)上升到了21%，增速很快。

已布局物流地產(chǎn)多年的萬(wàn)科在其2020年財(cái)報(bào)中也提到，生鮮新零售的加速涌現(xiàn)和連鎖餐飲消費(fèi)的不斷恢復(fù)，推動(dòng)冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)需求持續(xù)釋放。

“疫情對(duì)物流地產(chǎn)行業(yè)總體是有明顯推進(jìn)作用的，這主要體現(xiàn)在疫情改變了人們的生活習(xí)慣，直接推進(jìn)了電子商務(wù)、社區(qū)團(tuán)購(gòu)和生鮮冷鏈的發(fā)展，其中我們明顯看到冷鏈行業(yè)在過(guò)去兩年內(nèi)的迅猛發(fā)展，冷鏈物業(yè)設(shè)施的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)正在有效助推一些大型線上購(gòu)物和大型商超的生鮮配送效率，同時(shí)，冷鏈+央廚的模式已經(jīng)開始成為趨勢(shì)。”蘇智淵指出，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不明朗對(duì)中國(guó)制造業(yè)的影響較大，進(jìn)而反過(guò)來(lái)對(duì)物流地產(chǎn)會(huì)產(chǎn)業(yè)一定影響。

對(duì)此，從事相關(guān)行業(yè)多年的中城倉(cāng)儲(chǔ)董事長(zhǎng)周建成也感同身受：“在物流地產(chǎn)行業(yè)，接下來(lái)自動(dòng)化倉(cāng)庫(kù)、冷鏈倉(cāng)庫(kù)、自存?zhèn)}需求相對(duì)會(huì)更多?！彼瑫r(shí)認(rèn)為，疫情對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響較大，對(duì)線上交易影響相對(duì)較小，而物流地產(chǎn)與線上經(jīng)濟(jì)聯(lián)系更加密切。線上經(jīng)濟(jì)增速下降，決定了物流地產(chǎn)大擴(kuò)張時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。

“而且物流用地長(zhǎng)期以來(lái)在不同城市都是顯著分化的，一線城市非常稀缺，基本屬于帶有一定壟斷性質(zhì)的稀缺資源。剩下的絕大多數(shù)城市都處于過(guò)剩狀態(tài)?！敝芙ǔ商寡?。

“我個(gè)人也不認(rèn)為2021年的租金下跌是所謂的市場(chǎng)拐點(diǎn)，反而這對(duì)于一直以來(lái)高歌猛進(jìn)的高標(biāo)庫(kù)市場(chǎng)是一件好事，市場(chǎng)可以利用這個(gè)契機(jī)把因?yàn)檫^(guò)去幾年過(guò)大的關(guān)注度導(dǎo)致的市場(chǎng)泡沫做一定的擠出，這從2021年的幾個(gè)大宗物流地產(chǎn)交易就可以一窺全豹?！碧K智淵表示。

可以看到，近年來(lái)物流逐漸成為各類政策的高頻詞。2021年9月發(fā)布的《“十四五”推進(jìn)西部陸海新通道高質(zhì)量建設(shè)實(shí)施方案》中提出，強(qiáng)化成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈與北部灣城市群戰(zhàn)略聯(lián)動(dòng)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)組織模式，優(yōu)化交通物流結(jié)構(gòu)；2021年7月發(fā)布《國(guó)家物流樞紐網(wǎng)絡(luò)建設(shè)實(shí)施方案（2021-2025年）》提出，將穩(wěn)步推進(jìn)120個(gè)左右國(guó)家物流樞紐布局建設(shè)，支持城市群內(nèi)國(guó)家物流樞紐共建共享共用和一體化銜接。

此外，冷鏈物流也成為了未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展方向。2021年12月13日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃》，到2025年將布局建設(shè)100個(gè)左右國(guó)家骨干冷鏈物流基地；此外還鼓勵(lì)拓展冷鏈物流企業(yè)投融資渠道，鼓勵(lì)冷鏈物流企業(yè)通過(guò)兼并重組、戰(zhàn)略合作等方式優(yōu)化整合資源，提升市場(chǎng)集中度。

傳統(tǒng)房企試水

從2021年下半年開始，全國(guó)范圍內(nèi)的住宅地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，同時(shí)，物流地產(chǎn)則持續(xù)受到傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注。

事實(shí)上，近年來(lái)入場(chǎng)物流地產(chǎn)的房企不在少數(shù)。如上文提到的萬(wàn)科，早在2014年就成立了物流地產(chǎn)事業(yè)部，2015年萬(wàn)科正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)，推出全新品牌“萬(wàn)緯”物流。根據(jù)萬(wàn)緯物流官網(wǎng)數(shù)據(jù)，到目前，萬(wàn)緯物流已經(jīng)布局全國(guó)46個(gè)城市，倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目151個(gè)，倉(cāng)儲(chǔ)規(guī)模達(dá)1100萬(wàn)平方米以上，其中冷鏈物流園36個(gè)。

萬(wàn)科對(duì)萬(wàn)緯物流持續(xù)增加的投資，可以看出萬(wàn)科對(duì)這條賽道的重視。2020年6月28日，萬(wàn)科董事會(huì)通過(guò)了《關(guān)于向全資子公司萬(wàn)科物流增資的議案》，同意將萬(wàn)科持有的對(duì)萬(wàn)緯物流及其下屬公司的180億債權(quán)轉(zhuǎn)為對(duì)其股權(quán)出資，萬(wàn)緯物流注冊(cè)資本由1億元增加至181億元；2021年4月3日，萬(wàn)科公告透露，截至2020年底，公司向萬(wàn)緯物流累計(jì)投入資金約244.2億元；2021年9月15日，萬(wàn)緯物流再次發(fā)生增資及擴(kuò)股變動(dòng)，注冊(cè)資本從244.2億元增加至359.68億元，新增五位股東。

2021年10月22日，在萬(wàn)科業(yè)務(wù)交流會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)合伙人、萬(wàn)緯物流董事長(zhǎng)張旭透露，從2020年開始，萬(wàn)緯物流在倉(cāng)網(wǎng)初具規(guī)?；A(chǔ)上，啟動(dòng)科技規(guī)劃和智慧園區(qū)打造。目前，以全國(guó)倉(cāng)網(wǎng)為基礎(chǔ)，提供倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)、冷鏈運(yùn)輸、增值服務(wù)等倉(cāng)管配一體化服務(wù)。張旭表示，疫情過(guò)后，物流的發(fā)展非常好。過(guò)去一年，萬(wàn)緯物流更多探索新的業(yè)務(wù)，如新能能源汽車，光伏產(chǎn)業(yè)、冷庫(kù)等客戶，瞄準(zhǔn)每個(gè)行業(yè)的頭部企業(yè)，為他們提供服務(wù)。

萬(wàn)緯物流在回應(yīng)記者采訪時(shí)介紹稱，相比2020年，萬(wàn)緯物流在2021年的收入增長(zhǎng)約60%。萬(wàn)緯聚焦北京及環(huán)京、大蘇州、上海、浙江、深莞惠、大廣佛六大城市群，已形成全國(guó)性倉(cāng)網(wǎng)布局。

萬(wàn)科并不是唯一入局物流地產(chǎn)的傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)。綠地、融創(chuàng)、遠(yuǎn)洋等房企也同樣是物流地產(chǎn)的參與者。2017年2月，綠地集團(tuán)宣布與中國(guó)遠(yuǎn)洋海運(yùn)集團(tuán)有限公司啟動(dòng)全面戰(zhàn)略合作，表示將在航運(yùn)物流產(chǎn)業(yè)、物流地產(chǎn)開發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域共同開發(fā)；2018年3月，融創(chuàng)分別以11.36億元、7.97億元的價(jià)格收購(gòu)海航地產(chǎn)集團(tuán)旗下兩家地產(chǎn)公司，入局物流地產(chǎn)。

2021年4月17日，“遠(yuǎn)洋物流”品牌揭牌儀式于上海遠(yuǎn)洋商業(yè)大廈舉辦，遠(yuǎn)洋物流作為遠(yuǎn)洋資本全資子公司，將以獨(dú)立品牌的形象亮相。2021年10月18日，遠(yuǎn)洋資本聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金，發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金。

此外，這幾年快速發(fā)展的宇培、寶灣和易商等國(guó)內(nèi)背景的物流地產(chǎn)品牌正在追趕以普洛斯為龍頭的傳統(tǒng)外資品牌。

雖然物流地產(chǎn)的中長(zhǎng)期價(jià)值被看好，但物流地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)繼續(xù)迎來(lái)新的面孔尚不樂(lè)觀。在周建成看來(lái)，前幾年，一些地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是新加入的力量，隨著地產(chǎn)行業(yè)的改變，以后開發(fā)企業(yè)進(jìn)入物流地產(chǎn)的會(huì)很少。物流地產(chǎn)早就版圖相對(duì)穩(wěn)定了，不會(huì)有什么大的改變。

“物流地產(chǎn)是一個(gè)與整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境緊密相關(guān)的行業(yè)，所以它不是一個(gè)短期投資產(chǎn)品，而是一種相對(duì)中長(zhǎng)期的布局?！碧K智淵指出，物流地產(chǎn)其實(shí)是一種兼具生產(chǎn)和生活的服務(wù)性配套設(shè)施，其主要服務(wù)于企業(yè)（B端），不像住宅只服務(wù)于C端，但因?yàn)槲锪鞯禺a(chǎn)近幾年越來(lái)越緊密地與城市配送相鏈接，其實(shí)可以說(shuō)它也間接地服務(wù)于C端。

也正是基于這樣的特點(diǎn)，蘇智淵表示，投資物流地產(chǎn)不應(yīng)該用短期逐利的眼光來(lái)看，而應(yīng)該用的策略是時(shí)間上的中長(zhǎng)期和地理上的廣布局，所以企業(yè)是否要入局物流地產(chǎn)，應(yīng)該看看這樣的產(chǎn)品是否符合自己的投資邏輯。